Las comunidades de propietarios cuentan con una serie de mecanismos legales para hacer frente a una de las situaciones más complejas y perjudiciales a las que se enfrentan: el impago de las cuotas por parte de algunos propietarios. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid ha venido a confirmar y aclarar el alcance de uno de los principales instrumentos en manos de las comunidades, el privilegio especial que otorga preferencia a su crédito en caso de ejecución hipotecaria de un piso moroso.

La sentencia aborda el caso de una comunidad que reclamaba las cuotas impagadas de gastos generales de un piso desde 2009 hasta 2019, una vez iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria por parte del banco acreedor. El fallo judicial es claro: las cantidades adeudadas por el propietario moroso correspondientes a la anualidad en curso y a los tres años naturales anteriores al inicio de la ejecución tienen carácter de crédito preferente. Es decir, el derecho de la comunidad a cobrar esas cuotas está por encima de otros créditos, incluidos los hipotecarios.

Esta preferencia implica que, una vez iniciado el proceso de ejecución del inmueble, esos créditos de la comunidad se satisfarán con prioridad a otros acreedores, con el producto obtenido de la eventual subasta o adjudicación de la vivienda. El inmueble queda así legalmente afecto al cumplimiento de la obligación de pago de esas cuotas, como una especie de garantía legal en favor de la comunidad, que sigue al piso incluso en caso de cambio de propietario.

Este es precisamente otro punto relevante que aclara la sentencia. En caso de venta de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, el adquirente responderá con el propio piso de las deudas que tuviera el anterior propietario con la comunidad, hasta un máximo de la anualidad corriente y los tres años previos. Para reforzar esta afección real y evitar la ocultación de deudas, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al transmitente a aportar un certificado del estado de deudas con la comunidad en el momento de la venta.

Pero la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido a precisar un aspecto crucial sobre la aplicación en el tiempo de ese privilegio especial de la comunidad. El alto tribunal ha establecido que el plazo de tres años en que la deuda tiene carácter preferente se cuenta hacia atrás desde el momento del inicio del proceso de ejecución, y no desde la fecha de la subasta o de la adjudicación del inmueble. De este modo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid otorga preferencia a las cuotas reclamadas por la comunidad desde abril de 2009 hasta noviembre de 2019 (fecha de interposición de la demanda de tercería de mejor derecho).

Con este pronunciamiento judicial se aclara y refuerza la posición de las comunidades de propietarios ante las situaciones de impago y se pone de relieve que cuentan con instrumentos efectivos para lograr el cobro de las deudas, incluso por encima de acreedores tan poderosos como las entidades financieras titulares de hipotecas. Se trata de una protección legal que responde a la necesidad de dotar a las comunidades de herramientas para asegurar su sostenibilidad económica.

Ello no obstante, sería deseable revisar en un futuro si ese plazo de tres años en que los créditos comunitarios tienen carácter preferente es suficiente o si debería ser ampliado, para dar una mayor cobertura temporal a las comunidades. También parece necesario agilizar los procedimientos judiciales, ya que los actuales plazos de tramitación y resolución pueden acabar menoscabando en la práctica los derechos que la ley reconoce a las comunidades de propietarios en esta materia.